烂尾楼为什么不能继续开发?烂尾楼怎么没人

  • A+
所属分类:投资项目

对于房产有所关注的朋友应该知道,是伴随着房地产市场的发展一块产生的。现在基本上在我国任何一个城市都会发现有烂尾楼的情况,那么一个很简单的问题:烂尾楼为什么再次开发难?借此机会简单谈谈我的观察。

烂尾楼烂尾的原因基本上大同小异,但是背后的麻烦却不少

基本上我们生活中遇到的烂尾问题多数都是因为开发商资金链断裂造成的,当然这其中有真实的资金链断裂也有故意申请破产的情况。为什么会出现开发商资金链断裂?这才是我们应该研究的问题。几点愚见:

第一、多数开发商资金链断裂的情况都是发生在融资环境困难或者销售不畅的情况下。无论是那种情况(融资难或者销售不畅等)这都是市场因素是很难改变的,在我国房地产市场发展的这么多年中基本上经常遇到房地产企业集中破产的日子都离不开这两个理由,在这样的情况下基本上所有的开发商遇到的情况都一样的。而房地产企业多数本身的资金情况就不充裕,毕竟超过90%以上的房企其资产负债率都高达70%以上。在遇到融资难或者销售不畅的情况下,自保都很难,别说去拯救其他房企了。

第二、排除市场因素外,哪怕有一些房企因为自身的运营管理不善导致破产,背后的麻烦却一点点都不少,毕竟如今房地产市场已经不是黄金期。大家要明白一点,楼盘烂尾后牵扯到的关系就多了,购房者、开发商、地方政府、银行等。而想要完美的解决这些问题,只有足够的资金才有可能,毕竟楼盘虽然烂尾了但是土地按照法律来讲还是属于开发商的。生活中就遇到过这样的例子,2021年房地产市场火热的时候,一些濒临破产的房企因为土地本身增值就赚的盆满钵满。也就是说在房地产市场情况火热的时候,或许因为土地本身的增值空间大,通过修改规划等方式还有房企愿意接盘,但是要知道今天的房地产市场已经不是黄金期了。

生活中不缺乏接盘烂尾楼后的开发商,再次被拖累致“死”的例子

第一、接烂尾楼项目因为账目很难搞清楚的原因,后期开发风险过高。在我身边就有过这样的例子,那是某个中部省会城市郊区的一个别墅项目,原本的开发商A因为资金链断裂宣布烂尾;后来地方主导另一家开发商B接盘,但是开发了1年后也宣布破产。为什么会这样?其实还是一个资金问题,尤其是烂尾后项目的“隐形账款”。有些账目你是根本无法实际去核对的,干过工程的都知道,一般多数情况下都是开发商拖欠建筑商工资,建筑商在拖欠包工头的工资,其实都是一本糊涂账。原本账目上或许只有10个亿的欠款,但是实际赔偿起来甚至达到15亿都不算完。所以,烂尾楼的账不彻底搞清楚,是不会有人接盘的。看过王健林有关访谈视频的朋友应该知道,当时万达起家的时候中途接了一个烂尾的城中村项目,差点把万达给搞破产了,这就是风险。一些经过法院拍卖出售的房产后期还会出现各种问题,更不用说烂尾楼了。

第二、低风险高利润是房地产行业的一个基本特点,这也是为什么如今房地产市场风险升高后大家逐渐转型的原因。这就是生意,房地产行业在火热的时候大家都积极进入,受到各种资本的青睐。但是随着融资难度增加和销售愈发困难,哪怕是一线的房企也开始在积极转型。比如:万达在2015年左右就开始向轻资产运营;恒大的汽车转型等都是如此。面对烂尾楼这样的事情,可以说除非权责已经清楚,否则是不会有开发商轻易接盘的。

综上,烂尾楼是一个社会问题,尤其是今年陆续曝出的有些三四线城市动辄400个项目集中烂尾的事情。可以说烂尾楼不仅仅浪费了大量的社会资源,也对于当地的经济和产业发展有很大的负面作用。